 翻譯項(xiàng)目分類 |
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房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)專題分析翻譯
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博雅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)專題分析翻譯
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房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的永恒主題。 筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下五方面來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的投資控制。一、決策階段的投資控制二、設(shè)計(jì)階段的投資控制三、施工招投標(biāo)階段的投資控制四、施工階段的投資控制五、結(jié)算階段的投資控制
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房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的永恒主題。 筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下五方面來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的投資控制。
一、決策階段的投資控制
項(xiàng)目決策階段指參加土地投標(biāo)、中標(biāo)至項(xiàng)目立項(xiàng)的過(guò)程。 正確決策是項(xiàng)目投資的前提，電是控制投資的基礎(chǔ)。要達(dá)到項(xiàng)目投資的合理性，首先，要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，由公司總設(shè)計(jì)師室配合土地投標(biāo)的主控部門(mén)對(duì)地塊進(jìn)行實(shí)地考察，并結(jié)合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審，然后根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、調(diào)研、計(jì)算和論證，形成項(xiàng)目建議書(shū)，為最高決策者提供決策依據(jù)。
其次，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的內(nèi)部評(píng)審。 根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場(chǎng)分析的指標(biāo)，認(rèn)真比較項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模 ( 總建筑形式和面積、公建配套設(shè)施面積、綠化面積、車(chē)位數(shù)量等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ) 和開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，并確認(rèn)其可行性；調(diào)查地塊紅線內(nèi)是否有未拆的建筑物、構(gòu)筑物和未遷移的地上及地下的電力、通信桿或市政管網(wǎng)等；了解地塊四鄰的已建或規(guī)劃的建筑與本地塊的關(guān)系，是否存在影響日照、環(huán)境因素干擾等；施工場(chǎng)地是否具備 “ 五通一平 ” 的條件；項(xiàng)目的大配套情況，市政設(shè)施包括給排水、電力、通信、智能、煤氣、道路，公建配套包括醫(yī)院、學(xué)校、集貿(mào)市場(chǎng)、生活超市等。
二、設(shè)計(jì)階段的投資控制
設(shè)計(jì)階段是指方案設(shè)計(jì)至施工圖交底的過(guò)程。 設(shè)計(jì)將在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上對(duì)擬建項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行全面的安排。設(shè)計(jì)方案對(duì)工程造價(jià)的影響度占 75 ％左右。方案設(shè)計(jì)應(yīng)按照規(guī)模大小，逐步深入，多方案比較與評(píng)估。設(shè)計(jì)單位不僅要對(duì)所承擔(dān)項(xiàng)目的工程技術(shù)負(fù)責(zé)，還要對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)負(fù)責(zé)。為合理確定和有效地控制工程造價(jià)，電應(yīng)對(duì)所選的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查和評(píng)審，從中選擇技術(shù)力量強(qiáng)，富有創(chuàng)新力的設(shè)計(jì)單位。比較有效的方法是進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)和限額設(shè)計(jì)兩種。
總之，規(guī)劃和單體建筑設(shè)計(jì)是否合理、是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的決定因素。
結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否合理，在很大程度上決定了建安工程造價(jià)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，設(shè)計(jì)單位必須將 “ 合理、經(jīng)濟(jì) ” 的工程設(shè)計(jì)理念納入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在規(guī)范許可的條件下挖掘潛力，促使設(shè)計(jì)人員自覺(jué)地增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念，由 “ 畫(huà)了算 ” 變?yōu)?nbsp“ 算著畫(huà) ” ，既提高工程功能，又降低項(xiàng)目投資。
三、施工招投標(biāo)階段的投資控制
項(xiàng)目施工招投標(biāo)階段是指對(duì)合格施工方的調(diào)查、確定施工方至合同簽訂的過(guò)程，工作內(nèi)容包括對(duì)建安工程的承包商、標(biāo)底編制單位、設(shè)備材料供應(yīng)商的調(diào)查、及招投標(biāo)合同的簽訂等。 通過(guò)工程招標(biāo)確定合理的合同價(jià) ( 工程造價(jià) ) 。首先，建設(shè)單位應(yīng)考慮簽約固定總價(jià)合同，盡可能化解施工期間的系列風(fēng)險(xiǎn)。其次，再考慮總價(jià)合同或其它形式的合同。編寫(xiě)投標(biāo)須知時(shí)，應(yīng)將優(yōu)惠條件等列入報(bào)價(jià)范圍，通過(guò)公開(kāi)、公正、公平的招標(biāo)，在保證質(zhì)量、保證工期的前提下獲得具有競(jìng)爭(zhēng)力的工程造價(jià)。
開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)特殊專業(yè)分包的形式，要求分包單位適當(dāng)讓利以達(dá)到降低造價(jià)的目的。
四、施工階段的投資控制
施工階段是指破土動(dòng)工至竣工驗(yàn)收的過(guò)程，是貫徹設(shè)計(jì)文件和履行施工合同的階段。 開(kāi)發(fā)商在這一階段的任務(wù)，就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程，使項(xiàng)目按時(shí)投入使用。作為開(kāi)發(fā)商，在這一階段控制好投資、營(yíng)運(yùn)、利潤(rùn)、品質(zhì)、成本、開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。
住宅項(xiàng)目建設(shè)周期一般需 2~4 年，其間工程基數(shù)要求、裝修標(biāo)準(zhǔn)都隨著技術(shù)的不斷創(chuàng)新和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活需要在不斷的提高。 施工工藝、產(chǎn)品、設(shè)備也在不斷的更新?lián)Q代。因此，施工階段的管理不是簡(jiǎn)單照搬設(shè)計(jì)文件，應(yīng)在認(rèn)真審查施工圖的基礎(chǔ)上，開(kāi)動(dòng)腦筋，多提合理化的建議，及時(shí)糾正設(shè)計(jì)文件的錯(cuò)誤和不足，減少返工返修帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，使投入的資金充分發(fā)揮作用。
五、結(jié)算階段的投資控制
房?jī)r(jià)與成本沒(méi)有因果關(guān)系，而成本卻可以導(dǎo)致 “ 爛屋樓 ” 產(chǎn)生，甚至公司破產(chǎn)。 因此，成本結(jié)算在項(xiàng)目全過(guò)程中起到至關(guān)重要的作用。首先，建安工程結(jié)算包括專業(yè)性較強(qiáng)的分包工程、設(shè)備供應(yīng)等零星項(xiàng)目辦理結(jié)算，所以要在工程竣工驗(yàn)收合格后進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算的基礎(chǔ)資料是預(yù)算、合同、工程聯(lián)系單、竣工圖等，通過(guò)工程監(jiān)理和項(xiàng)目部對(duì)工程量的確認(rèn)、審查、審核，經(jīng)過(guò)預(yù)算內(nèi)審和專業(yè)審計(jì)把關(guān)，避免多算、漏算、錯(cuò)算等現(xiàn)象。其次，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本保險(xiǎn)、融資成本、維護(hù)保養(yǎng)管理基金等，應(yīng)在開(kāi)發(fā)預(yù)算的基礎(chǔ)上按照實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，確保工程造價(jià)的真實(shí)性。結(jié)算完成后，對(duì)工程投資的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析、評(píng)審，最終形成財(cái)務(wù)核算。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要分清項(xiàng)目利潤(rùn)的構(gòu)成
在高速增長(zhǎng)的行業(yè)中，考察單獨(dú)企業(yè)的績(jī)效是十分困難的事。 中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)就屬于這種情況。一個(gè)開(kāi)發(fā)商，拿到一塊地，蓋起房子，賣(mài)掉，賺進(jìn)一筆利潤(rùn)。這筆利潤(rùn)實(shí)際包含兩部分：一部分是從拿到地開(kāi)始，土地增值而獲取的利潤(rùn)；另一部分是開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)辛辛苦苦規(guī)劃，設(shè)計(jì)，施工，銷(xiāo)售，服務(wù)而獲取的回報(bào)。我們把土地增值帶來(lái)的利潤(rùn)叫 PL ，把開(kāi)發(fā)工作帶來(lái)的利潤(rùn)叫 PD ，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總利潤(rùn)叫 P ，那么， P=PL+PD 中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)被列入暴利行業(yè)，盈利水平高，實(shí)際上大部分是土地增值帶來(lái)的。有不少項(xiàng)目蓋了房子還不如不蓋房子，只賣(mài)地賺的錢(qián)多（當(dāng)然，國(guó)家政策不允許倒賣(mài)土地，但現(xiàn)實(shí)中，通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司等方式實(shí)際存在土地的倒賣(mài)）。在這種情況下， PD 是負(fù)數(shù)， PL 非常大，才使總利潤(rùn) P 是正數(shù)。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)過(guò)程不但沒(méi)有給項(xiàng)目增值，反而侵蝕了一部分土地增值的收益。
土地增值利潤(rùn)也好，開(kāi)發(fā)增值利潤(rùn)也罷，總之肉爛在鍋里，都是開(kāi)發(fā)商賺了，何必要分那么仔細(xì)？其實(shí)不然，把兩塊利潤(rùn)來(lái)源區(qū)分清楚，有很實(shí)際的意義。
一、可以科學(xué)考察開(kāi)發(fā)企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的業(yè)績(jī)水平。
房地產(chǎn)行業(yè)屬暴利行業(yè)，房地產(chǎn)從業(yè)人員也位列高收入人群之列。一個(gè)項(xiàng)目賺了錢(qián)，投資人分得大筆利潤(rùn)，管理團(tuán)隊(duì)分得大筆獎(jiǎng)金，好像皆大歡喜，實(shí)則一筆糊涂帳。對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，土地增值收益應(yīng)該是他應(yīng)得的部分，那是他投資帶來(lái)的回報(bào)；對(duì)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)增值收益是他們付出智力和勞動(dòng)的合理報(bào)酬。一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，可以為投資人在增值的土地上賺取更多的利潤(rùn)，也可以讓貶值的土地少虧損甚至仍能盈利。一個(gè)平庸的團(tuán)隊(duì)，則會(huì)侵蝕土地增值的部分收益，甚至讓買(mǎi)入了貶值的土地的投資人跳樓。所以，投資人不能簡(jiǎn)單地以項(xiàng)目的盈虧總額來(lái)考察管理團(tuán)隊(duì)的績(jī)效水平，必須分清項(xiàng)目利潤(rùn)的構(gòu)成，深入研究開(kāi)發(fā)收益 PD 到底有多大。能把 PD 做大的團(tuán)隊(duì)要給予高額獎(jiǎng)勵(lì)，要積極保留；把 PD 做的很小，甚至是負(fù)數(shù)的團(tuán)隊(duì)，要淘汰更換。
二、 PD 是開(kāi)發(fā)商核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。
目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商扮演著融投資人和開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)為一體的角色。 獲取 PL ，靠的是投資人的眼光和資金實(shí)力（在不規(guī)范的土地供應(yīng)市場(chǎng)里，政府關(guān)系也非常重要，但隨著政府行為的規(guī)范，政府關(guān)系的作用在減�。�；獲取 PD ，靠的是管理團(tuán)隊(duì)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，管理水平和整合社會(huì)資源的能力。眼光和資金實(shí)力不構(gòu)成核心競(jìng)爭(zhēng)力，是很容易被模仿和超越的，他可以讓一個(gè)具體的項(xiàng)目成功，但不能保證一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青。房地產(chǎn)企業(yè)真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)源于組織的力量，來(lái)源于準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，高超的項(xiàng)目策劃，精細(xì)的管理和整合社會(huì)資源的能力，體現(xiàn)在能夠創(chuàng)造出很高的 PD �？梢赃@么說(shuō)， PD 高的房地產(chǎn)企業(yè)是具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。
三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈會(huì)向?qū)I(yè)化演進(jìn)，投資人和開(kāi)發(fā)商分離是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。
在新的產(chǎn)業(yè)鏈架構(gòu)中，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越變成單純的 項(xiàng)目管理 機(jī)構(gòu)和社會(huì)資源的整合者， PD 成為其生存和發(fā)展的唯一來(lái)源。 開(kāi)發(fā)商一方面與資本市場(chǎng)銜接，從個(gè)人投資者、房地產(chǎn)基金、信托、股市、銀行等來(lái)源獲取資金；另一方面整合規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、策劃代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理等社會(huì)資源，成為協(xié)調(diào)各類資源的樞紐。高水平的 “ 純粹的開(kāi)發(fā)商 ” 是賺取高額的 PD 的，是為投資人歡迎和信賴的投資對(duì)象，也有膽量和眼光以市場(chǎng)化的方式拿地，企業(yè)才能持續(xù)增長(zhǎng)。
萬(wàn)科、中遠(yuǎn)這些房地產(chǎn)企業(yè)，主要是以市場(chǎng)化方式拿地，認(rèn)認(rèn)真真開(kāi)發(fā)高品質(zhì)項(xiàng)目，靠 PD 賺取利潤(rùn)的，真正具有核心競(jìng)爭(zhēng)力，前景看好。 不少地方政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)，依托政府關(guān)系拿好地，產(chǎn)品平庸，靠 PL 也獲取了高額利潤(rùn)，但等地用完了，發(fā)展難以為繼。
理論上分清 PL 和 PD 容易，在操作中，卻有難度。 市區(qū)成熟區(qū)位，土地出讓和交易有行成市，計(jì)算 PL 不難， P-PL=PD ，也就算出 PD 。在遠(yuǎn)離傳統(tǒng)市區(qū)的新城，一些上千畝，甚至幾千畝的大盤(pán)、超大盤(pán)，計(jì)算 PL 就不簡(jiǎn)單。因?yàn)榇蟊P(pán)項(xiàng)目，土地的升值是項(xiàng)目本身帶來(lái)的，也就是開(kāi)發(fā)過(guò)程帶來(lái)的， PL 和 PD 是緊密結(jié)合在一起的。這種情況下，可以采取簡(jiǎn)單化的辦法，認(rèn)定土地本身不增值，項(xiàng)目的所有收益都是開(kāi)發(fā)帶來(lái)的，也就是 P=PD 。
在過(guò)去的七八年中，中國(guó)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都賺取了豐厚的利潤(rùn)。 老總們回過(guò)頭算算，利潤(rùn)是從土地上賺的，還是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中賺的，就會(huì)知道還需要補(bǔ)什么課，企業(yè)要如何繼續(xù)發(fā)展
投資房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)遇到的就是對(duì)市場(chǎng)的不了解。那么，使用什么方法能夠最準(zhǔn)確、最及時(shí)地收集到來(lái)自真實(shí)市場(chǎng)內(nèi)的一手信息，為自己的決策提供可靠的依據(jù)呢？
投資房產(chǎn)就是投資地段。沒(méi)有投資過(guò)房產(chǎn)的朋友通常對(duì)此沒(méi)有體會(huì)，誤以為投資房產(chǎn)就是投資新房，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。投資房產(chǎn)的目的是希望得到租金回報(bào)+房產(chǎn)的增值，而只有成熟的地段才是實(shí)現(xiàn)合理租金和房產(chǎn)增值的基礎(chǔ)。
投資房產(chǎn)，首先要將房產(chǎn)根據(jù)地段特色進(jìn)行分類，有了分類，才能體現(xiàn)出各類房產(chǎn)的特殊性，才能觀察出此房產(chǎn)和彼房產(chǎn)之間的差異性，才能從本質(zhì)上認(rèn)清投資房產(chǎn)是投資的什么。比如說(shuō)，我們可以把房產(chǎn)大概地分為：教育房產(chǎn)、醫(yī)院房產(chǎn)、火車(chē)站房產(chǎn)、辦公區(qū)房產(chǎn)、物資集散地房產(chǎn)等根據(jù)房產(chǎn)附近的產(chǎn)業(yè)狀況來(lái)描述的房產(chǎn)。有了大概的分類，就可以區(qū)分出這些房產(chǎn)的特點(diǎn)，可以幫助我們?cè)谕顿Y房產(chǎn)時(shí)根據(jù)自己的情況再結(jié)合市場(chǎng)做出合理的決策。
例如：教育房產(chǎn)的特點(diǎn)，房產(chǎn)離優(yōu)秀教育資源很近，這樣的房產(chǎn)需求非常之穩(wěn)定和剛性，小學(xué)生的家長(zhǎng)就是吃糠咽菜也要在好學(xué)校附近租房，就為了孩子早晨能晚起半個(gè)小時(shí)，家長(zhǎng)都舍得花這個(gè)錢(qián)，并且，客源不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期的影響而波動(dòng)。不可測(cè)因素也有，就是今后適齡兒童大量減少，好學(xué)校有可能不再稀缺，需要承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)。那么，在更細(xì)分的小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)房產(chǎn)中，大學(xué)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最小，小學(xué)房產(chǎn)次之，中學(xué)非常風(fēng)險(xiǎn)最高。有興趣的朋友可以自己分析一下其他類型的房產(chǎn)。最需要避免的是投資區(qū)域產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移會(huì)給房產(chǎn)帶來(lái)的影響。舉例說(shuō)：商品集散地房產(chǎn)，比如北京的天意小商品市場(chǎng)、動(dòng)物園服裝市場(chǎng)、沙子口文化體育商品市場(chǎng)、大紅門(mén)服裝市場(chǎng)等，都帶火了區(qū)域房產(chǎn)租賃市場(chǎng)，可是，如果這些市場(chǎng)一旦蕭條或者外遷，就會(huì)立即影響當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)供需比。
那么，為了增加投資房產(chǎn)的保險(xiǎn)系數(shù)，我們不妨尋找那些將所有特色有點(diǎn)盡量集于一身的房產(chǎn)，這樣的話，即使有其中一個(gè)特色跑掉了，也不至于引起房產(chǎn)價(jià)值的大起大落，需要特別強(qiáng)調(diào)的是，往往辦公區(qū)房產(chǎn)最不穩(wěn)定，受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響最大。經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，這類房產(chǎn)的收益特好，經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)候，又快別不好。而商品集散地房產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的敏感度就不太高，房子一般用來(lái)同時(shí)住人和碼貨，租客比較穩(wěn)定。
計(jì)劃最好的投入產(chǎn)出比，包括：1、買(mǎi)舊不買(mǎi)新；2、買(mǎi)小不買(mǎi)大，同樣是兩居，50平的就比60平的減少投資，但租金不受影響；3、買(mǎi)沒(méi)有物業(yè)費(fèi)，老公房一般沒(méi)有物業(yè)費(fèi)，可以剩不少；4、不需要過(guò)分強(qiáng)調(diào)裝修標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檠b修太好，客戶會(huì)認(rèn)為裝修費(fèi)用會(huì)攤到自己身上，所以盡量做到樸實(shí)，不奢華。
最后說(shuō)說(shuō)，茫茫房海里，如何確定投資區(qū)域的問(wèn)題。以北京為例，我們沒(méi)有條件吧整個(gè)北京的市場(chǎng)都跑全面，再說(shuō)也沒(méi)有必要吧，即使你跑斷腿，所獲得的信息也不一定正確。那么，有沒(méi)有更好的方法呢？有的，我教你一手吧。首先去買(mǎi)一個(gè)手機(jī)新號(hào)（準(zhǔn)備用完就扔，呵呵），你手里根本沒(méi)有房子是吧？那也別太老實(shí)，你就跑到網(wǎng)上去虛著掛一套房子試試看，呵呵。選擇你認(rèn)為比較好的區(qū)域試驗(yàn)一下，看看來(lái)電的數(shù)量和咨詢?nèi)说某煞�，如果其中的中介�?lái)電很多，又是以包租方式為主，那就說(shuō)明這個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)很好，租客很旺，而如果來(lái)電很少，或者中介大多數(shù)是以介紹客戶為主，拒絕包租，那就是這個(gè)區(qū)域市場(chǎng)成問(wèn)題了。
投資和投機(jī)都是相對(duì)的，并不能絕對(duì)區(qū)分。好的投資必定是好的投機(jī)的基礎(chǔ)。都需要做足功課。
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與投資分析
步驟1：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況初步調(diào)查
階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析
第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個(gè)方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。
第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對(duì)外貿(mào)易，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益等等。
第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的房改政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。
第四、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
與此同時(shí)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析和評(píng)估手段、投資價(jià)值與決策、交易規(guī)模和交易過(guò)程、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。
階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析
第一、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述。主要通過(guò)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對(duì)供應(yīng)量與需求量、價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行客觀、到位的描述。
第二、市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析。通常通過(guò)對(duì)比近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。
第三、未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢(shì)等，做出預(yù)測(cè)（約3-5年）。
階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析
第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。
第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。
第三、板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)。已建、在建和即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都要有個(gè)全面、扼要的認(rèn)識(shí)。
第四、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。這是制訂價(jià)格策略的基礎(chǔ)，因此一定要搜集準(zhǔn)確、全面的資料，并進(jìn)行歸類、分析。
階段D：房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊環(huán)境研究分析
地塊環(huán)境研究報(bào)告一般的結(jié)構(gòu)是：對(duì)開(kāi)發(fā)地塊周?chē)?-2公里范圍內(nèi)，以及開(kāi)發(fā)地塊未來(lái)在城市發(fā)展走勢(shì)中的地位研究分析。
第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況、休閑、體育場(chǎng)所、醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)
第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車(chē)設(shè)施狀況研究、各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況
第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等
第四、污染狀況。空氣質(zhì)量、水質(zhì)狀況、土質(zhì)狀況、輻射物輻射狀況、能見(jiàn)度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來(lái)變化
第五、社會(huì)治安。
第六、未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。交通未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究、教育及醫(yī)療未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究、購(gòu)物及休閑未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究、體育及旅游景點(diǎn)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r研究
階段E：項(xiàng)目地塊特性分析
第一、項(xiàng)目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(biāo)（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。
第二、項(xiàng)目地塊SWOT分析。從區(qū)位、時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅分析。
步驟2：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況再次進(jìn)行調(diào)查
階段A：對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境作深入的調(diào)查與分析
第一、市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為調(diào)查。主要包括消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查、需求動(dòng)機(jī)與行為調(diào)查。（注：由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同，問(wèn)卷內(nèi)容不盡相同）。
第二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況針對(duì)性調(diào)查。主要包括對(duì)該區(qū)域的明星樓盤(pán)、暢銷(xiāo)樓盤(pán)、滯銷(xiāo)樓盤(pán)、最受歡迎物業(yè)類型、住宅市場(chǎng)空置率等調(diào)查分析。
第三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)手段調(diào)查。主要包括房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定、房地產(chǎn)廣告媒體使用情況、房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查、各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)項(xiàng)目績(jī)效的影響，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況。
階段B：對(duì)可類比項(xiàng)目進(jìn)行全面分析
對(duì)可類比項(xiàng)目自身特色、各類硬件指標(biāo)及軟件指標(biāo)、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)等進(jìn)行分析。
第一、對(duì)可類比項(xiàng)目的硬件指標(biāo)調(diào)查。項(xiàng)目占地面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、規(guī)劃戶數(shù)等的調(diào)查研究。
第二、對(duì)可類比項(xiàng)目的軟件指標(biāo)調(diào)查。主要包括項(xiàng)目?jī)r(jià)格層次、戶型配比、社區(qū)配套、項(xiàng)目定位、主要賣(mài)點(diǎn)、
第三、對(duì)可類比項(xiàng)目銷(xiāo)售去化順序分析。
第四、對(duì)可類比項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道使用情況的調(diào)查和分析。
第五、對(duì)可類比項(xiàng)目者的廣告投放和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。
第六、對(duì)未來(lái)可類比項(xiàng)目情況的分析與估計(jì)等。
步驟3：制訂房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告階段A：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)基本情況介紹
階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本分析
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本主要包括土地購(gòu)置成本、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建安工程造價(jià)、公建配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅費(fèi)等。
階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資收益分析
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目或者是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究適用的領(lǐng)域
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以用于房地產(chǎn)政策的應(yīng)用。比如說(shuō)我們搞房地產(chǎn)拆遷是按人口補(bǔ)償還是按面積補(bǔ)償，這是一個(gè)房地產(chǎn)的政策，可以進(jìn)行可行性研究；比如說(shuō)我們發(fā)展住宅性產(chǎn)業(yè)是按實(shí)物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問(wèn)題。商品房房屋建筑到底是發(fā)展商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房還是最近提出的年租房，這都是我們研究的政策。當(dāng)然去年出臺(tái)的物業(yè)管理的問(wèn)題也是這方面。
2、可行性研究還可以用于房地產(chǎn)的規(guī)劃。大家都已經(jīng)知道我們國(guó)家現(xiàn)在有一個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法，是去年提出的，同樣在我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目里面，我們有其他國(guó)家一些比較好的案例，我給大家簡(jiǎn)單介紹一下。法國(guó)Ladefense這個(gè)地方，處于法國(guó)西部，位于凱旋門(mén)西延長(zhǎng)線，這個(gè)門(mén)是大拱門(mén)，是1989年建成的，為紀(jì)念法國(guó)埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個(gè)建筑是非常宏偉的，這是他那個(gè)臺(tái)階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個(gè)大的房地產(chǎn)是從50年代就開(kāi)始規(guī)劃，當(dāng)時(shí)成立了管理委員會(huì)，管理委員會(huì)的目的就是對(duì)這個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃以后怎么利用土地開(kāi)發(fā)，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者是整個(gè)商業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)，來(lái)使得我們這個(gè)地區(qū)可持續(xù)發(fā)展，1958年成立的一個(gè)委員會(huì)，這是58年當(dāng)時(shí)投入規(guī)劃的一個(gè)模型。這是六十年代的，還是七十年代，還是八十年代，一直到89年這個(gè)大拱門(mén)建成整個(gè)的情況。現(xiàn)在我們?cè)賮?lái)看這個(gè)東西等于說(shuō)是40年它的規(guī)劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒(méi)有什么太大的變化，最大的變化就是在把地方標(biāo)志性的建筑物建成什么樣，這個(gè)一直沒(méi)有落定塵埃，直到1989年建成了建筑風(fēng)格是非常獨(dú)特的。這個(gè)規(guī)劃還有一個(gè)非常的地方，大家看這個(gè)圖比較清楚一點(diǎn)，就是他利用這個(gè)空間，整個(gè)這條線是一個(gè)步行街，所有的交通全在地下，大家看我光標(biāo)這個(gè)地方，光標(biāo)這個(gè)地方實(shí)際上是地鐵，從凱旋門(mén)那邊開(kāi)過(guò)來(lái)的地鐵，一直到這個(gè)布局，這里面有地鐵、公共汽車(chē)和鐵路，全部都在這，面上看不見(jiàn)任何的汽車(chē)和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，給大家舉這個(gè)例子的意思就是我們進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃的時(shí)候，是完全可以做這么好的，這是西方國(guó)家法國(guó)人做的，我們現(xiàn)在的金融街將來(lái)能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個(gè)建筑物，它好象一個(gè)發(fā)布的東西，這是法國(guó)建的工業(yè)博覽館，這是有三個(gè)支點(diǎn)，現(xiàn)在還是全世界獨(dú)一無(wú)二的，可見(jiàn)法國(guó)人在規(guī)劃思想是比較好的，規(guī)劃也是我們可行性評(píng)估一部分。
3、還可以進(jìn)行房地產(chǎn)投資活動(dòng)，這是我們現(xiàn)在會(huì)主要的研究?jī)?nèi)容。項(xiàng)目定義投資活動(dòng)就是搞項(xiàng)目活動(dòng)，指在具體的地點(diǎn)和確定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的一系列有目的、有計(jì)劃、有始有終、有資金投入、有產(chǎn)出的活動(dòng)，不是一個(gè)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)。在項(xiàng)目評(píng)價(jià)的領(lǐng)域里面，我們用到三個(gè)詞匯，一個(gè)是Appraisal事前的評(píng)估，第二是Evaluation，事后評(píng)估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機(jī)構(gòu)對(duì)你進(jìn)行評(píng)估，可能大家今后在接觸有關(guān)的文獻(xiàn)或者是報(bào)告里面，大家應(yīng)該注意這個(gè)詞，但是美國(guó)人不是很?chē)?yán)格區(qū)分Evaluation和Appraisal，對(duì)Assessment沒(méi)有爭(zhēng)議。
對(duì)于一般的項(xiàng)目分類從管理的角度來(lái)講有新建、改擴(kuò)建和合資，這里面都是把項(xiàng)目分為新建、改擴(kuò)建和合資。但是這些年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從利用資源的角度可以把項(xiàng)目分成新建與合資以及改擴(kuò)建，因?yàn)楦臄U(kuò)建利用原有的一些資產(chǎn)，新建和合資都是完全是平地起價(jià)。從經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看我們有一些項(xiàng)目是經(jīng)營(yíng)性，有一些項(xiàng)目是非經(jīng)營(yíng)性，比如說(shuō)城市道路，如果不收過(guò)橋費(fèi)的話，那就是非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，但是如果說(shuō)收錢(qián)了，過(guò)橋費(fèi)像原來(lái)北京五環(huán)就是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，現(xiàn)在又變成非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。還有從產(chǎn)品性質(zhì)的角度，我們有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目、公共項(xiàng)目和準(zhǔn)公共項(xiàng)目，這就是從產(chǎn)品的性質(zhì)來(lái)看。公共項(xiàng)目比如說(shuō)北京市政府搞的環(huán)境污染治理的一些項(xiàng)目，大家都受益，誰(shuí)也不花錢(qián)；準(zhǔn)公共項(xiàng)目就像污水處理；電視機(jī)、冰箱或者是等等都是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，按照產(chǎn)品性質(zhì)來(lái)定的。從融資主體的角度有項(xiàng)目融資與企業(yè)融資；從權(quán)益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現(xiàn)在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合伙制；評(píng)估方式是統(tǒng)一的，就是利用增量的方式來(lái)評(píng)估的。
下面切入整體，我們投資任何一個(gè)項(xiàng)目都有投資的目的，公共建筑比如說(shuō)國(guó)家?jiàn)W體中心，公共投資為主，同時(shí)吸納私人投資，還有國(guó)家大劇院都是國(guó)家公共建筑，這些項(xiàng)目并不是真正為了盈利，當(dāng)然不希望靠國(guó)家養(yǎng)著，但是主要目的就是國(guó)威，這是一個(gè)方面。
就住宅來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房這里面就是私人投資加上政策優(yōu)惠，對(duì)于這樣一些項(xiàng)目，它的目的是獲取利潤(rùn)，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)它是政府政績(jī)的體現(xiàn)；商品房這是私人投資，這樣的項(xiàng)目肯定是盈利性的項(xiàng)目；涉外商品房肯定是以盈利為目標(biāo)，絕對(duì)不是為了公益性搞涉外商品房；寫(xiě)字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現(xiàn)在搞的家樂(lè)福，那么大的廣場(chǎng)，據(jù)說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資格或者是得不到這樣的實(shí)惠，但是這給了國(guó)外一些商業(yè)企業(yè)，它純粹是以盈利為目的。
二、投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容
首先研究市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)有兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是宏觀市場(chǎng)，一個(gè)是微觀市場(chǎng)。宏觀市場(chǎng)指什么？就是整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)，還有房地產(chǎn)整個(gè)宏觀的情況，像去年房地產(chǎn)爭(zhēng)論比較多，大家都是業(yè)內(nèi)的人，我就不再介紹了。到我們具體的項(xiàng)目，那就要評(píng)估土地供給的市場(chǎng)，要評(píng)估一下材料的市場(chǎng)，要評(píng)估一下商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)，要評(píng)估一下資本的市場(chǎng)，我覺(jué)得這四個(gè)市場(chǎng)，就是我具體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)這四個(gè)市場(chǎng)恐怕也要考慮，因?yàn)槟阌绣X(qián)買(mǎi)不到便宜的材料，你的利潤(rùn)也實(shí)現(xiàn)不了，這是利潤(rùn)的問(wèn)題。當(dāng)然還要注意投資時(shí)機(jī)的參與，大家都很清楚。還有技術(shù)評(píng)價(jià)，技術(shù)評(píng)價(jià)可能一般就是通過(guò)設(shè)計(jì)院來(lái)做，或者是一些評(píng)估公司他們?cè)倨刚?qǐng)專業(yè)人士對(duì)我房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要是技術(shù)方面。環(huán)境影響評(píng)價(jià)是非常重要的東西，我們房地產(chǎn)項(xiàng)目也存在這樣的東西，時(shí)間關(guān)系不能展開(kāi)。如果大家注意到我們天安門(mén)，你們?cè)L問(wèn)天安門(mén)的網(wǎng)站，可以在網(wǎng)站上可以看到天安門(mén)的圖片，就是天安門(mén)晚霞，天安門(mén)晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門(mén)，現(xiàn)在朝霞的天安門(mén)永遠(yuǎn)看不到了，就是因?yàn)樾卤本╋埖瓿�，使得它再照這張相沒(méi)有意義了。所以我們也要注意環(huán)境影響的意義。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)這是我們主要要講的內(nèi)容。還有社會(huì)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)提到議事日程上來(lái)，以前我們沒(méi)有很重視。最近從去年開(kāi)始，建設(shè)部注意到這個(gè)問(wèn)題，世界銀行也在注意到這個(gè)問(wèn)題，就是說(shuō)在搞房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，應(yīng)該積極搞社會(huì)評(píng)價(jià)，為什么？因?yàn)樯鐣?huì)評(píng)價(jià)涉及一個(gè)非常重要的問(wèn)題，就是非自愿的移民，我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者是市政項(xiàng)目往往要進(jìn)行大方面的拆遷，使得這方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社會(huì)評(píng)價(jià)也列入到議事日程上。風(fēng)險(xiǎn)分析大家都很重視，但是風(fēng)險(xiǎn)分析不是很容易做得很好。再就是組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)，對(duì)一般小的項(xiàng)目沒(méi)有什么組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)，但是對(duì)于超大的項(xiàng)目就有組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)的問(wèn)題，比如說(shuō)國(guó)家大劇院項(xiàng)目的業(yè)主，就需要組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)；還有現(xiàn)在的奧體，2008年奧運(yùn)會(huì)奧運(yùn)場(chǎng)館的工程，這就必須對(duì)誰(shuí)管理奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館的工程對(duì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)價(jià)。還有就是法律框架適應(yīng)性，就是你這個(gè)項(xiàng)目適不適合在我們國(guó)家法律允許的范圍內(nèi)，當(dāng)然房地產(chǎn)項(xiàng)目不大存在，但是有一些工業(yè)項(xiàng)目就存在這個(gè)問(wèn)題，如果你生產(chǎn)的產(chǎn)品污染比較嚴(yán)重，那么可能法律不允許，這就是說(shuō)你要進(jìn)行這些方面的評(píng)估。最后一個(gè)就是監(jiān)督的指標(biāo)體系，就是你這個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始上的時(shí)候，就應(yīng)該搞一套可以監(jiān)督的指標(biāo)體系，將來(lái)你的項(xiàng)目完了以后，你可以用你的這套監(jiān)督指標(biāo)體系來(lái)檢驗(yàn)?zāi)愕捻?xiàng)目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項(xiàng)目都要有這些評(píng)價(jià)的內(nèi)容，對(duì)于我們房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡(jiǎn)化，像一般的房地產(chǎn)商組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)不一定做，環(huán)境影響評(píng)價(jià)也不一定要做。但是監(jiān)督的指標(biāo)體系希望每一個(gè)單位都這么做。
那么我們可行性研究的階段是這個(gè)樣子，這張圖是從聯(lián)合國(guó)公華組織工業(yè)組織可行性研究摘錄下來(lái)，原版書(shū)有這個(gè)圖片，翻譯書(shū)沒(méi)有這個(gè)圖片。紅的是表示我們?cè)陧?xiàng)目推動(dòng)階段所做的工作，這里面大家可以看到高高這個(gè)地方是可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，這部分花的內(nèi)容時(shí)間和精力是最多的，綠色是花錢(qián)花得比較多的地方，但是這個(gè)階段花錢(qián)也不少，項(xiàng)目識(shí)別，預(yù)可行性研究，可行性研究，評(píng)估報(bào)告，談判和簽約，工程設(shè)計(jì)，后面就是建筑、施工等等，就是整個(gè)項(xiàng)目周期都看到了。我們?cè)倏纯磭?guó)外對(duì)項(xiàng)目周期一般是給一個(gè)輪回的東西，從Programming開(kāi)始，從機(jī)會(huì)到項(xiàng)目的識(shí)別，再到項(xiàng)目的評(píng)估，還有融資，實(shí)施以及項(xiàng)目評(píng)估等等方面，大家可以看到評(píng)價(jià)和評(píng)估詞就不一樣了，評(píng)價(jià)就是事后評(píng)估總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為下一次項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
在項(xiàng)目周期內(nèi)我們有哪些活動(dòng)，首先要定可行性研究；第二就是要做項(xiàng)目評(píng)價(jià)；第三就是進(jìn)行項(xiàng)目管理，可能項(xiàng)目管理在座都非常熟悉，也是現(xiàn)在非常熱門(mén)的一個(gè)學(xué)科；第四就是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。這是我們?cè)陧?xiàng)目周期內(nèi)四個(gè)最主要的工作，前面我們?cè)谧目赡鼙容^關(guān)心。
這是一個(gè)非常重要的觀點(diǎn)，希望大家在今后工作中實(shí)踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項(xiàng)目是什么關(guān)系？比如說(shuō)中間是一個(gè)建筑物，某一個(gè)項(xiàng)目，和項(xiàng)目有關(guān)系的都是什么人？有政府、投資人，房地產(chǎn)項(xiàng)目肯定有政府參加，給你批地、規(guī)劃等等，開(kāi)工許可證，投資人是拿錢(qián)的；還有施工企業(yè)，還有一些咨詢機(jī)構(gòu)，銀行，可能現(xiàn)在往往大家沒(méi)有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現(xiàn)在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個(gè)指導(dǎo)思想，就是說(shuō)你搞任何一個(gè)項(xiàng)目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機(jī)構(gòu)、施工企業(yè)、銀行都是我要從這個(gè)企業(yè)拿錢(qián)的，但是對(duì)于有一些人就是受到比較大的傷害，比如說(shuō)我剛才說(shuō)的非自愿的移民，當(dāng)然我們現(xiàn)在政府已經(jīng)考慮很多，給了很多的補(bǔ)償，但是很多人沒(méi)有了房子就沒(méi)有了生活來(lái)源這些受影響的群體應(yīng)該特別引起大家注意。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)全：
一、征地
1、地理位置………………………………………
2、地質(zhì)地貌狀況………………………………………
3、土地面積及紅線………………………………………
4、四鄰狀況………………………………………
5、交通狀況………………………………………
6、土地權(quán)屬狀況………………………………………
7、土地性質(zhì)………………………………………
8、地表建筑、構(gòu)筑狀況………………………………………
9、城市配套………………………………………
10、周邊環(huán)境………………………………………
11、時(shí)事政策………………………………………
12、土地價(jià)格………………………………………
13、征地手續(xù)………………………………………
14、土地SWOT分析………………………………………
15、可行性論證………………………………………
16、開(kāi)發(fā)能力評(píng)判………………………………………
17、實(shí)施征地………………………………………
二、項(xiàng)目前期
1、立項(xiàng)管理………………………………………
2、文物審批及處理………………………………………
3、地質(zhì)勘察………………………………………
4、全程營(yíng)銷(xiāo)（前期策劃）………………………………………
5、方案審批………………………………………
6、施工圖設(shè)計(jì)………………………………………
7、人防審批………………………………………
8、抗震審批………………………………………
9、消防審批………………………………………
10、綠化審批………………………………………
11、城市配套審批（水、電、污、市政、暖、煤氣、弱電等）……
12、建筑商與監(jiān)理方選擇………………………………………
13、材料商選擇………………………………………
14、其他合作商選擇………………………………………
15、節(jié)能評(píng)定………………………………………
16、融資及房貸等級(jí)資信………………………………………
三、規(guī)劃管理
1、征地前規(guī)劃管理………………………………………
2、建審規(guī)劃管理………………………………………
3、施工規(guī)劃管理………………………………………
4、期間變更規(guī)劃管理………………………………………
5、測(cè)繪管理………………………………………
四、報(bào)建管理
1、報(bào)建申請(qǐng)………………………………………
2、施工圖審核………………………………………
3、工程類別………………………………………
4、招投標(biāo)管理………………………………………
5、抗震（前期已辦）………………………………………
6、質(zhì)量監(jiān)督委托………………………………………
7、監(jiān)理備案………………………………………
8、安全監(jiān)督審批………………………………………
9、墻改審批………………………………………
10、建設(shè)工程社會(huì)保險(xiǎn)審批………………………………………
11、職工意外傷害保險(xiǎn)………………………………………
12、水泥用散審批………………………………………
13、砂石審批………………………………………
14、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套審批………………………………………
15、施工許可審批………………………………………
五、預(yù)售及申報(bào)房貸
1、預(yù)售審批………………………………………
2、銀行申報(bào)房貸審批………………………………………
3、公基金貸款申報(bào)審批………………………………………
4、信用擔(dān)保合作………………………………………
六、施工管理
1、土建工程………………………………………
2、水電暖通安裝工程………………………………………
3、物業(yè)配置配套及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)………………………………………
4、單位房屋預(yù)售面積的提供………………………………………
5、施工合同管理………………………………………
6、材料合同管理………………………………………
7、監(jiān)理公司管理………………………………………
8、圖紙管理………………………………………
9、階段驗(yàn)收管理………………………………………
七、竣工管理
1、建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收………………………………………
2、建筑工程竣工消防驗(yàn)收………………………………………
3、建筑工程竣工人防驗(yàn)收………………………………………
4、建筑工程竣工綠化驗(yàn)收………………………………………
5、建筑工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收………………………………………
6、驗(yàn)收資料管理………………………………………
7、竣工房產(chǎn)測(cè)繪………………………………………
八、財(cái)務(wù)管理
1、征地………………………………………
2、項(xiàng)目前期………………………………………
3、規(guī)劃管理………………………………………
4、報(bào)建管理………………………………………
5、預(yù)售及申報(bào)房貸………………………………………
6、施工管理………………………………………
7、竣工驗(yàn)收管理………………………………………
8、財(cái)務(wù)管理………………………………………
⑴ 籌資管理………………………………………
⑵ 成本與費(fèi)用管理………………………………………
⑶ 銷(xiāo)售收入管理………………………………………
⑷ 分配管理………………………………………
九、全程營(yíng)銷(xiāo)（后期營(yíng)銷(xiāo)推進(jìn)管理）
1、銷(xiāo)售周期劃分及控制………………………………………
2、各銷(xiāo)售階段營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施…………………
3、各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施……………………
4、銷(xiāo)售培訓(xùn)管理………………………………………
5、客戶積累與管理………………………………………
6、銷(xiāo)售組織與日常管理………………………………………
7、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)………………………………………
十、銷(xiāo)售合同管理
1、指定律師及專員確定合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本內(nèi)容………
2、列舉合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)的可選擇性擴(kuò)容空間………………
3、合同及認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂………………………………………
4、銷(xiāo)售合同與財(cái)務(wù)的銜接………………………………………
5、銷(xiāo)售合同與階段性促銷(xiāo)的銜接………………………………………
6、銷(xiāo)售合同的履約監(jiān)控………………………………………
7、銷(xiāo)售合同的存檔備案管理………………………………………
十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理
1、按相關(guān)法規(guī)規(guī)定結(jié)合合同約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案（辦理大證）…
2、分戶房產(chǎn)證辦理………………………………………
3、轄區(qū)派出所及辦事處戶籍登記備案………………………………………
十二、物業(yè)管理
1、物業(yè)管理公司的選擇………………………………………
2、物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)管理的兼容性………………………………
3、物業(yè)管理公司介入項(xiàng)目時(shí)機(jī)………………………………………
4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容策劃、組織機(jī)構(gòu)、資質(zhì)匹配與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)………
5、對(duì)銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)……………………………………
6、對(duì)準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理公關(guān)服務(wù)…………………………………
7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間合理建議………………………………………
8、物業(yè)管理服務(wù)可參照的所有法律法規(guī)……………………………
9、制定本物業(yè)管理規(guī)章制度與行為準(zhǔn)責(zé)………………………………………
10、提供項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)管理資料………………………………………
11、物業(yè)交接工作………………………………………
12、物業(yè)維修工作………………………………………
十三、物資與材料采購(gòu)
1、主材采購(gòu)………………………………………
2、輔材與安裝工程………………………………………
十四、相關(guān)法律事務(wù)
1、建立完善的合同管理體系……………………………
2、建立律師項(xiàng)目跟蹤制…………………………………
3、對(duì)即時(shí)性公告、通知、催辦單的管理………………
4、零法律糾紛計(jì)劃………………………………………
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